為套房制訂價格

　　為套房制訂價格來說，真是一門大學問，我大二的時後傻傻的沒概念，就傻傻的被仲介大敲一筆，當時我急著要有地方住，希望中午能有個沖澡跟午休的地方，開學在即，我只要「立刻」有個棲身處就好，所以當對方開口七千塊時，我根本沒有意識到這有沒有貴到，沒網路，有陽台沒有自有洗衣機，有第四台（但不是屋主主動提供而是前一個房客有看，所以殘留的，也就是隨時有被斷線的機會），此外，還不包管理費一個月六百喔！夠可怕吧，沒概念就是要這樣傻傻的花錢，現在想起來都會很捨不得摳摳呢！

　　話說回來，當時一口氣也住了三年，當時隔壁住了怪人，養狗，不但會叫，似乎還有嚴重的衛生問題，他的犬隻在陽台，隨著風飄過來的狗毛等東西，似乎讓我才曬好太陽的衣服穿上卻奇癢無比，再也受不了的情況下，趁著租約到期我就換地方了，當天房東有出現，是個態度很好的少婦，她問我說為什麼不租了，我不好意思的說，養狗是原因之一，另外一個原因是，比較之下，房租七千似乎偏高，這時她才恍然大悟的說：「天阿，仲介跟我說他租你六千」，各位知道這差多少嗎，仲介幫她代管套房，每個月可以跟她收五百塊（這五百塊有多好賺呢，像我這種凡事自己解決又準時交租的好房客，這五百塊好賺的程度，大概比八婆轉動舌頭還輕鬆吧），所以仲介每個月從我這拿七千，只給房東五千五，一個月敲一千五，一年敲一萬八，三年就是五萬四！

　　當中又搬了幾次家，後來對房地產愈來愈有興趣，也拜師學藝，自己對制訂價格就有一套心得，也對五九一租屋網那些欺生的房東很不屑。

　　譬如一般人對坪數的敏感度不大，所以有房東吹噓自己套房有十坪，其實是把公設四坪也算下去，真正夭壽，原則上，完善規劃的六坪套房就很好住了，不會規劃空間，你真有十二坪也是很難住，譬如我看過某標榜大套房的空間，房內真的有十幾來坪，可是沒有陽台，挖，那搞得屁，那每次洗衣服，洗窗簾，洗床單，我都要多多少時間金錢成本阿？那種叫做爛大套房！大有個屁用！

　　其實在台中大學學區七坪加減兩坪內的套房，大概收個五千塊不過分，如果因為坪數大小價格要往上跳，至少要在大上個四坪左右比較合理，不然功能性其實相距不遠。以這樣的價格，房東應該要配備冷氣機，電冰箱，一般電視，陽春櫃子，陽春書桌這種規格。

　　好了，以房間整體感來說，如果是最近流行的風格，木地板、層板燈加上系統櫃這樣去rearrange，其實房租有上看一千塊的價值，也就是說別的不談，這樣可以charge六千。房間如果弄成這樣，電視也該換成液晶的，原則上至少32，22真的很沒大扮。

　　房間升級，廁所卻沒升級，那就是傻房東。如果假升級，也是傻房東。何謂假升級呢，廁所的靈魂是馬桶跟洗臉盆阿，怎麼會是配角磁磚，磁磚當然也重要，傳統都是單一牙白色的，如果僅換了磁磚，馬桶跟洗臉盆還是二十年前的，那你是作半套的嗎？如果換上TOTO的馬桶、洗臉盆、蓮蓬頭，整體質感又往上拉，我也只租給識貨的office lady，不識貨的我也不跟她多囉嗦。

　　一般認為若自有洗衣機，房租有上升五百塊的價值，我覺得第一、要好牌子的洗衣機，第二、廁所也升級了，兩個條件都成立房租上調五百比較合理。

　　所以這些規格累加，基本上就應該charge六千五。

　　合法的第四台（先前提過，一些爛房東假稱無線台等於第四台）加上光纖網路的配備其實大樓套房的房東賺不到，造價一千，轉嫁給房客也只能漲一千，這樣房租已經七千五了。我覺得這是中高階品味房客可以接受的一個門檻了。

　　別忘了，大樓有電梯坐，很多五層樓的舊式公寓改建套房是沒有電梯的。大樓有花園，灑水也要錢。大樓要養管理員，有個看的到的人有時候是比等著偵測訊號才出動的系統好。大樓可以隨時丟垃圾，當然就要有處理費。所以囉，管理費這筆是省不了的，一般大概有五百到七百塊。

　　結論，我在某處的四間套房會開出約略七千五（不含管理費）的價碼。

　　「學生有沒有特價？」，這是租屋網站很常看到的問題，對不起，沒有，學區多的是學生，你是哪裡特別，能要求特價？如果你彬彬有禮，又拿書卷，那就另當別論，如果是這種學生，我可以加發獎學金給他。租房子給這種人也覺得光榮！

　　下次再來講租客面面觀！