公視採訪

星期四, 5月 27, 2010

為套房制訂價格


  為套房制訂價格來說,真是一門大學問,我大二的時後傻傻的沒概念,就傻傻的被仲介大敲一筆,當時我急著要有地方住,希望中午能有個沖澡跟午休的地方,開學在即,我只要「立刻」有個棲身處就好,所以當對方開口七千塊時,我根本沒有意識到這有沒有貴到,沒網路,有陽台沒有自有洗衣機,有第四台(但不是屋主主動提供而是前一個房客有看,所以殘留的,也就是隨時有被斷線的機會),此外,還不包管理費一個月六百喔!夠可怕吧,沒概念就是要這樣傻傻的花錢,現在想起來都會很捨不得摳摳呢!


  話說回來,當時一口氣也住了三年,當時隔壁住了怪人,養狗,不但會叫,似乎還有嚴重的衛生問題,他的犬隻在陽台,隨著風飄過來的狗毛等東西,似乎讓我才曬好太陽的衣服穿上卻奇癢無比,再也受不了的情況下,趁著租約到期我就換地方了,當天房東有出現,是個態度很好的少婦,她問我說為什麼不租了,我不好意思的說,養狗是原因之一,另外一個原因是,比較之下,房租七千似乎偏高,這時她才恍然大悟的說:「天阿,仲介跟我說他租你六千」,各位知道這差多少嗎,仲介幫她代管套房,每個月可以跟她收五百塊(這五百塊有多好賺呢,像我這種凡事自己解決又準時交租的好房客,這五百塊好賺的程度,大概比八婆轉動舌頭還輕鬆吧),所以仲介每個月從我這拿七千,只給房東五千五,一個月敲一千五,一年敲一萬八,三年就是五萬四!


  當中又搬了幾次家,後來對房地產愈來愈有興趣,也拜師學藝,自己對制訂價格就有一套心得,也對五九一租屋網那些欺生的房東很不屑。


  譬如一般人對坪數的敏感度不大,所以有房東吹噓自己套房有十坪,其實是把公設四坪也算下去,真正夭壽,原則上,完善規劃的六坪套房就很好住了,不會規劃空間,你真有十二坪也是很難住,譬如我看過某標榜大套房的空間,房內真的有十幾來坪,可是沒有陽台,挖,那搞得屁,那每次洗衣服,洗窗簾,洗床單,我都要多多少時間金錢成本阿?那種叫做爛大套房!大有個屁用!


  其實在台中大學學區七坪加減兩坪內的套房,大概收個五千塊不過分,如果因為坪數大小價格要往上跳,至少要在大上個四坪左右比較合理,不然功能性其實相距不遠。以這樣的價格,房東應該要配備冷氣機,電冰箱,一般電視,陽春櫃子,陽春書桌這種規格。


  好了,以房間整體感來說,如果是最近流行的風格,木地板、層板燈加上系統櫃這樣去rearrange,其實房租有上看一千塊的價值,也就是說別的不談,這樣可以charge六千。房間如果弄成這樣,電視也該換成液晶的,原則上至少3222真的很沒大扮。


  房間升級,廁所卻沒升級,那就是傻房東。如果假升級,也是傻房東。何謂假升級呢,廁所的靈魂是馬桶跟洗臉盆阿,怎麼會是配角磁磚,磁磚當然也重要,傳統都是單一牙白色的,如果僅換了磁磚,馬桶跟洗臉盆還是二十年前的,那你是作半套的嗎?如果換上TOTO的馬桶、洗臉盆、蓮蓬頭,整體質感又往上拉,我也只租給識貨的office lady,不識貨的我也不跟她多囉嗦。


  一般認為若自有洗衣機,房租有上升五百塊的價值,我覺得第一、要好牌子的洗衣機,第二、廁所也升級了,兩個條件都成立房租上調五百比較合理。


  所以這些規格累加,基本上就應該charge六千五。


  合法的第四台(先前提過,一些爛房東假稱無線台等於第四台)加上光纖網路的配備其實大樓套房的房東賺不到,造價一千,轉嫁給房客也只能漲一千,這樣房租已經七千五了。我覺得這是中高階品味房客可以接受的一個門檻了。


  別忘了,大樓有電梯坐,很多五層樓的舊式公寓改建套房是沒有電梯的。大樓有花園,灑水也要錢。大樓要養管理員,有個看的到的人有時候是比等著偵測訊號才出動的系統好。大樓可以隨時丟垃圾,當然就要有處理費。所以囉,管理費這筆是省不了的,一般大概有五百到七百塊。


  結論,我在某處的四間套房會開出約略七千五(不含管理費)的價碼。


  「學生有沒有特價?」,這是租屋網站很常看到的問題,對不起,沒有,學區多的是學生,你是哪裡特別,能要求特價?如果你彬彬有禮,又拿書卷,那就另當別論,如果是這種學生,我可以加發獎學金給他。租房子給這種人也覺得光榮!


  下次再來講租客面面觀!

星期四, 5月 06, 2010

化石公務員充斥台灣

  打造3.5吋磁片的日本SONY,上月底就宣布將在明年三月停賣這項已銷售三十餘年的產品。3.5吋磁片在1981年問世,但日本的銷量已從2002年的4700萬片萎縮到去年的1200萬片。1998蘋果首先捨棄軟碟機,近來常因標價問題見報的戴爾在五年後跟進,如今消費者想購買安設軟碟機的電腦,正如想「考不上大學」,是比較困難的!


  SONY軟碟機已於去年九月停產,其他廠商如三菱(MitsubishiMaxell則在去年就停止銷售。即使如此,國稅局還是昧於大勢所趨,用3.5吋磁片存取所得資料給申請人,媒體報導北區國稅區甚至還是花了近300萬元採購54萬多片3.5吋磁片。又貴又慢的「化石」選項,比總統府志工穿中國製西裝還可惡!


  無獨有偶,先前簡余晏議員就曾在自己的部落格寫下「天阿,這東西要怎麼放?」一文,她表示收到市議會送來的《查察賄選犯行宣導》,但竟然是用錄音帶當媒介,簡議員說連播放的機器都找不到,大為感嘆沒想到這個時代公家單位還在用錄音帶宣導事情哩!


  對照市議會用錄音帶「宣導」,國稅局用3.5吋磁片「便民」,化石公務員真是充斥台灣!

星期三, 5月 05, 2010

理想中的套房

  這個地板是特力屋,我很喜歡。

  由於景仰同鄉顏福榮先生(堂哥問此顏和五大家族的基隆顏家有關否,答案是否,此位顏先生並非出身豪門,由自己打拼成就上百間物業)鑽研套房有成,致力物色優質房客與提供優值套房(不要動不動就要頂級,高級就好了,好不好)而獲致成功,便挪了部分積蓄,想要鸚鵡學舌。


  世界上最不負責任的話就是:「我都不懂,你(包括基金經理人、股票營業員、稅捐稽徵處的友人、圖謀不軌的親戚)看著辦」,我媽是個好人,但是她每次熱血投資就是會犯這種錯(所以給了有心人機會),所以買股票都只能等分股也子,不會跟人家搶帽子,也沒辦法賺波段財,還好她沒融資,這是她給我的好觀念,世界上不懂有兩種,真的retard到不懂(那真沒辦法),跟,不願意花時間弄懂(這很可惡,這就是懶)。


  所以,想當房東的人,如果擺出一付「我都不懂」想要等收租,那可能吃屎比較快(欠租耍賴,大腿開開說要抵房租的故事,我從小就聽過)。想當房東要懂的東西可多了,沒有人生來就是房東,為了揣摩如何當個好房東,我遍尋了許多現有租客的意見以及網路上形形色色的留言,發現很多奸房東愛耍詐,很多房客根本是賴皮加智障,你要知道這些人確實存在,也要閃這群人,才能從好客人口袋中賺到心安理得的錢。


  譬如有的大樓明明已經規定不能養寵物,有的房東為了可以早點出租,竟然昧著良心在租屋網站說可以養,真是擺爛,電梯大樓如果遇下雨天,各位有經驗的話不難感覺如果有犬隻進出真的很臭,比那種有嚴重體臭的胖葛格還臭,其實,如果暫時經濟能力只允許住電梯大樓,有點公德心就不要養狗,放寬到極大的話就是帶狗走樓梯跟隨時帶著清狗便的器具,作人不能只要享受逗犬隻的快樂,卻把狗吠跟狗糞強迫其他住戶要共同分享。


  有的房東標榜有洗衣機,這蘊含幾種狀況,一種是大樓的樓下店家有洗衣店,一種是大樓的地下室有投幣式的,一種是中古大樓改建的,每層樓設置免投幣的洗衣機(有的房東還是會設置投幣的),一種是有陽台的套房,房東在陽台設置洗衣機。所以房客不要看到網頁上勾選「有洗衣機」就很開心,或許它的模式離你理想很遠,私以為,近來大家比較有「洗衣機也需要清洗」的概念,如果和其他住戶混洗,想想嘔吐物,想想分泌物,我看,還是自己有一台洗衣機比較衛生吧!


  有的房東標榜有第四台,我想,一分錢一分貨,如果租金合理範圍內偏高,最好也先確定一下是不是「非私接戶」,不然有一天第四台的維修人員去跟你「花」,你要「死乎伊」嗎?如果租金偏低,更要懷疑是私接的,不要傻到去作觸法的事情。


  有的房東標榜有網路,還是得問清楚是何種型態的?要不要跟別人share頻寬,是不是很多人一起用就會lag等等,其實現在很多人都有NB,我的Iphone也能讓我在上網的同時standby接電話,其他smartphone也有這種功能。有個房東很瞎,房租很便宜,但租屋網站上有關網路的選項他打勾,我朋友詢問是提供哪一種網路,房東竟然說,打勾的意思是:可以申裝網路,真的是很哭枵(我沒打錯字,這是枵腹從公的枵),跟本就是廣告不實用低價搶客,劣劣劣!


  水,我不是指水費的水,是飲用水的部分,這其實是一個大問題。我是固定有在用德國Brita濾水壺,之前怕死的時候,都還要去抱一桶一桶的礦泉水,濾水壺過濾後才敢拿來煮茶喝,後來覺得太奢侈,試著用「便所水」拿來過濾過煮茶喝看看,他媽的真的不能喝又回頭去買礦泉水,後來大樓裝設了每公升一元的大型供水機,有幾道過濾設備,嚐試幾次之後,覺得水質還可以。自己就覺得如果是房東的話,如果房客能取用至少經過基本過濾過的水(大樓的賣水機或者每層樓的開飲機),私人房間內有電湯匙或者是熱水壺,那就非常完美了。


  之後再來談免治馬桶、門鎖、房租、契約的問題。